最近朋友圈老刷到“万科亏了885亿”“高管被抓”“年报爆雷”这类帖子，我截图发给在券商实习的表哥，他回：“根本没这年报，连2024年的都还没出呢。”我上巨潮网搜了一圈，万科官网最新一份年报，确实是2023年的，发布时间是2024年3月30日。再翻德勤的审计意见，白纸黑字写着“标准无保留意见”，不是什么“可能倒闭”的警告。
网上说的“博商系黑洞”“松花湖400亿投入”，我去天眼查搜了“博商”“万科”“冰雪”，没一个关联公司。国家企业信用信息公示系统里，也没查到万科旗下有注册名带“冰雪产业”或“博商投资”的主体。中指院2025年一季度报告里提过万科的文旅类资产，写的是“已基本退出非核心区域滑雪项目”，没提松花湖，更没提对价。
祝九胜2023年12月卸任总裁这事，万科公告写得清楚。后来他去哪儿了？公开信息里就两条：一条是2024年6月以个人身份出席过清华五道口的一个金融论坛，另一条是2025年1月在深圳湾某社区做了场公益读书分享。中纪委网站、深圳公安、裁判文书网，全都搜不到他名字。所谓“刑事强制措施”，纯属编的。
深铁是不是真借了335亿？我查了深圳地铁集团2024年报，第47页“对外投资”栏目里，列了对万科的长期股权投资，账面值698亿元，持股29.41%。但整份报告里，“借款”“委托贷款”“股东垫款”这些词一次都没出现。交易商协会官网查万科存续债，代码“23万科MTN001”根本不存在，最近一笔是“23万科MTN002”，2025年3月已兑付完毕，利率3.18%，比很多国企债还低。
万科2023年到底啥情况？净利润125亿，比前一年少了一半多，但没亏。账上还有1171亿现金，短债2230亿，现金短债比1.6。很多人说“监管资金不算钱”，可剔除掉预售监管户里的钱，万科真实可动用现金对短债覆盖率还是1.03。它去年还按期还了5只公募债，加起来快100亿。
泊寓现在有22.8万间房，出租率95.1%，我朋友去年底租了杭州良渚的一间，说水电费APP直接缴，维修师傅两小时上门。万物云去年赚了331亿，其中123亿来自第三方项目，不是光靠万科自己楼盘。印力管着1350万㎡商场，深圳前海万象天地空置率不到4%，比隔壁某港资商场低一半。
有人问，那为啥销售掉得那么狠？2021年卖5239亿，2023年只剩3093亿，全国商品房总销售额三年掉了快四成，不是万科一家的事。它2022年拿地金额砍掉一半，2023年新开工面积比2021年少了57%，房子盖得少了，后面两年结算自然少。这不是瞎搞，是真在控风险。
郁亮2023年说“退休只是时间问题”，董事会也真动了：2024年起所有区域公司都配了外派董事，深铁提名了两个进万科董事会。新上的投融管退系统，连拿一块地都要跑三套现金流压力模型，最低假设是房价再跌15%、销售周期拉长8个月。
我老家县城2022年买的万科项目，今年6月交房，上个月我去看了，物业在单元门厅贴了倒计时牌，还有工人在做室外绿化。小区外面那条路还没修好，但楼里电梯、水电、消防全通了，物业说“验收过了，等住建局发证”。
万科确实难。卖房不赚钱了，借钱成本又高，团队也在缩。但它没停工地，没拖工资，没赖供应商，没让业主等一年拿不到钥匙。它在试新路：管别人家的商场、帮别的开发商做物业、用公寓租金养活自己。
这些事没热搜，不刺激，但每天都在发生。谣言传得快，是因为人们爱听“崩塌”。可崩塌是瞬间的，活着是天天熬的。我删掉了那条转发“885亿亏损”的朋友圈。
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